LA FISCALITE DES OPERATIONS FONCIERES PORTANT SUR LES IMMEUBLES - ETUDE CRITIQUE –
Keywords:
Fiscalité, Foncier, Impôts, Déclaration, RéévaluationAbstract
Comme tout type de fiscalité locale, la fiscalité foncière est considérée comme la plus importante ressource locale aux dépenses de l’Etat, car elle est basée sur le bien le plus notable, à savoir, l’immobilier.
La fiscalité foncière peut être confrontée à un certain nombre de difficultés juridiques et financières.
A notre sens, l’aspect juridique est de loin plus important, car c’est la loi qui détermine le contribuable imposé, elle fixe également les conditions qui le dispensent et les méthodes qui lui permettent de payer son dû ou de réclamer ses droits.
L’opacité du marché foncier accentue davantage la difficulté de recouvrement de l’impôt.
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References
L’amalgame peut être évoqué entre les termes suivants : foncier et immobilier.
Pour la traduction : foncier c’est الأرض , l’immobilier est العقار
Le dilemme de « la continuité ou la rupture de l’ordre juridique reçu en héritage », Ahmed MEHIOU étude de droit public algérien, OPU, Alger, 1984, pp 133 et s.
Décret législatif n° 93-12 du 5 octobre 1993 relatif à la promotion de l’investissement, jo n° 64.
Ordonnance n° 08.04 du 1er Septembre 2008 fixant les conditions et modalités de concession des terrains relevant du domaine privé de l’Etat destinés à la réalisation de projets d’investissement (JO. n° 49),
- Loi n° 11.11 du 18 Juillet 2011 portant loi de finances complémentaire pour 2011 (articles 15 à 18), (JO. n° 40),
- Loi n° 11.16 du 28 Décembre 2011 portant loi de finances pour 2012 (articles 66, 67 et 68), (JO. n° 72),
- Décret exécutif n° 09.152 du 02 Mai 2009 fixant les conditions et modalités de concession des terrains relevant du domaine privé de l’Etat destinés à la réalisation de projets d’investissement (JO. n° 27),
- Décret exécutif n° 09.153 du 02 Mai 2009 fixant les conditions et modalités de concession et de gestion des actifs résiduels des entreprises publiques autonomes et non autonomes dissoutes et des actifs excédentaires des entreprises publiques économiques (JO. n° 27).
- Décret exécutif n° 10.20 du 12 Janvier 2010 portant organisation, composition et fonctionnement du comité d’assistance à la localisation et à la promotion des investissements et de la régulation du foncier (CALPIREF) (JO. n° 04).
بوستة إیمان، النظام القانوني للترقیة العقاریة: دراسة تحلیلیة، دار الهدى،الجزائر، 2011،ص 28.
التعریف اللغوي للعقار هو:
العقار بالفتح: الضیعة و النخل و الأرض و نحو ذلك، یقال: "ماله دار و لا عقار"، و في اللسان خص بعضهم بالعقار النخل، فیقال للنخل خاصة من بین المال عقار.
منصور بن یونس بن إدریس البهوتي، كشاف القناع على متن الإقناع، الجزء الرابع ،عالم الكتاب، بیروت، 1983 النسخة الإلكترونیة، ص 77.
Loi n° 90-25 du 18 novembre 1990 portant orientation foncière, jo n° 49 (Modifiée et complétée par l’ordonnance n° 95-26 du 25 septembre 1990, jo n° 55).
L’article 3 de la même loi dit : « Outre le domaine public naturel, la consistance technique du patrimoine foncier comporte :
- des terres agricoles et à vocation agricole,
- des terres pastorales et à vocation pastorale,
- des terres forestières et à vocation forestière,
- des terres alfatières,
- des terres sahariennes,
- des terres urbanisées et urbanisables,
- des périmètres et sites protégés.
د.برحماني محفوظ، الضریبة العقاریة، دراسة في القانون الجزائري و التشریعات المقارنة،. دار الجامعة الجدیدة، البلیدة، 2009، ص،ص 58،59.
Les articles de 1 à 134 du Code des impôts directs et taxes assimilées (CIDTA).
L’article 1 s’énonce comme suit : « Il est établi un impôt annuel unique sur le revenu des personnes physiques dénommé «Impôt sur le revenu global». Cet impôt s’applique au revenu net global du contribuable déterminé conformément aux dispositions des articles 85 à 98 du présent code ».
Les articles de 274 à 282 du CIDTA.
L’article.274 dit : « Sont soumises à l’impôt sur le patrimoine :
Les personnes physiques ayant leur domicile fiscal en Algérie, à raison de leurs biens situés en
Algérie ou hors d’Algérie.
Les personnes physiques n’ayant pas leur domicile fiscal en Algérie à raison de leurs biens
situés en Algérie. Les conditions d’assujettissement sont appréciées au 1er janvier de chaque année ».
Les article de 135 à 196 du CIDTA
L’article 135 dit : « Il est établi un impôt annuel sur l’ensemble des bénéfices ou revenus réalisés par les sociétés et autres personnes morales mentionnées à l’article 136. Cet impôt est désigné sous le nom d’impôt sur les bénéfices des sociétés ».
Les articles de 217 à 231 du CIDTA.
L’article 217 dit : « La taxe est due à raison du chiffre d‘affaires réalisé en Algérie par les contribuables qui
exercent une activité dont les profits relèvent de l’impôt sur le revenu global, dans la catégorie des bénéfices professionnels ou de l’impôt sur les bénéfices des sociétés ».
Les articles 1 à 178 du Code des taxes sur le chiffre d’affaires (CTCA).
Cette question sera traitée ultérieurement.
F-P. DERUEL, La preuve en matière fiscale, thèse, Paris, 1962, p.19.
Article 78 de la constitution : « Les citoyens sont égaux devant l'impôt.
Chacun doit participer au financement des charges publiques en fonction de sa capacité contributive.
Nul impôt ne peut être institué qu'en vertu de la loi.
Nul impôt, contribution, taxe ou droit d'aucune sorte, ne peut être institué avec effet rétroactif.
Toute action visant à contourner l'égalité des citoyens et des personnes morales devant l'impôt constitue une atteinte aux intérêts de la communauté nationale. Elle est réprimée par la loi.
La loi sanctionne l'évasion fiscale et la fuite de capitaux ».
J-M. LE BERRE, « Contentieux fiscal et contentieux administratif général », RFFP, 1987, p. 17.
M. COLLET, Droit fiscal, puf, 3e .éd., 2007, p. 29.
C.BAS, Le fait générateur de l’impôt, L’Harmattan, 2007, Introduction.
« Le fait générateur de l'impôt est une notion clef du droit fiscal contemporain. Cependant il souffre aujourd'hui de difficultés de deux ordres. D'ordre pratique tout d'abord, en raison de la multitude des acceptions coexistant en droit fiscal : le fait générateur est tantôt présenté comme la réunion des conditions d'imposition, tantôt comme la réalisation du fait imposable, voire dans certains cas comme l'assiette de l'impôt et même comme la matière imposable. Cette polysémie entraîne des difficultés d'identification qui se traduisent par la méconnaissance de son utilité réelle pour le juge de l'impôt. A cela s'ajoutent des difficultés d'ordre théorique tenant à l'existence de conceptions fonctionnelles divergentes du fait générateur. Certains auteurs considèrent traditionnellement que le fait générateur donne naissance à la créance fiscale, tandis que d'autres retiennent qu'il marque seulement la naissance de l'obligation fiscale. Cette divergence terminologique n'est que le reflet de l'incomplétude de la théorie française de l'obligation fiscale. L'incertitude pesant sur la détermination et la portée de cette notion fondamentale du droit fiscal génère une complexité qui risque de mettre à mal la sécurité juridique des contribuables. ».
CH.DE LA MARDIERE, Droit fiscal général, Flammarion,2012,p.208.
Article 106 du CC : « Le contrat fait loi des parties. Il ne peut être évoqué , ni modifié que de leur consentement mutuel ou pour les causes prévues par la loi ».
En cas d’une résiliation anticipée du contrat, le bailleur peut demander le remboursement de l’impôt
afférent à la période restant à courir sous condition de justification du remboursement au locataire du montant du loyer encaissé de la période non échue ».
Arrêt de la cour suprême , chambre civile , n°315271 ,en date du 21/12/2005, non publié.
La loi n° 90-25 de la 18/11/1990 portante loi d’orientation foncière, jo n° 49.
Article 29 : « La propriété privée de biens fonciers et de droits réels immobiliers est établie par acte authentique soumis aux régles de la publicité foncière ».
Article 30 : « Tout détenteur ou occupant d'un bien foncier doit disposer d'un titre légal justifiant cette détention ou cette occupation ».
Il s’énonce comme suit : « La vente est un contrat par lequel le vendeur s’oblige à transférer la propriété d’une chose ou tout autre droit patrimonial à l’acheteur qui doit lui en payer le prix ».
Il est intéressant de relever le taux de 3% appliqué lors des actes translatifs de propriété d’immeubles situés à l’étranger (art 255 du CE), alors que si on prenait l’exemple de la France on y applique un taux de 5%.
Article 714 du Code général des impôts : « Les actes translatifs de propriété ou d'usufruit de biens immeubles situés en pays étrangers ou à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française, dans les îles Wallis et Futuna et les Terres australes et antarctiques françaises dans lesquels le droit d'enregistrement n'est pas établi, sont assujettis à un droit de 5 % ».
Loi n° 07-11 du 25 novembre 2007 portant système comptable financier, jo n° 74.
Article 14 : « Les actifs et les passifs des entités soumises à la présente loi doivent faire l’objet, au moins une fois par an, d’inventaires en quantité et en valeur sur la base d’examens physiques et de recensements de documents justificatifs.Ces inventaires doivent refléter la situation réelle de ces actifs et passifs ».
Article 77 du CIDTA : « Pour l’assiette de l’impôt sur le revenu global, sont considérées comme plus-values de cession à titre onéreux d’immeubles bâtis ou non bâtis, les plus-values effectivement réalisées par des personnes qui cèdent, en dehors du cadre de l’activité professionnelle, des immeubles ou fractions d’immeubles bâtis ou non bâtis.
Toutefois, ne sont pas comprises dans la base soumise à l’impôt :
- les plus values réalisées à l’occasion de la cession d’un bien immobilier dépendant d’une succession, pour les besoins de la liquidation d’une indivision successorale existante;
- les plus- values réalisées lors de la cession d’un immeuble par le crédit - preneur ou le crédit bailleur dans un contrat de crédit – bail de type lease back;
Aux fins de l’application du présent article, sont considérées comme cessions à titre onéreux, les donations faites aux parents au-delà du deuxième degré ainsi qu’aux non-parents ».
L’exonération de l’IRG qui était accordé au profit des locations faites aux étudiants est supprimée, désormais, ce type de location est passible de I’IRG au taux correspondant, à savoir : 7% pour les logements collectifs et 10%, pour les logements individuels ( art 64 de la loi de finances pour 2017).
La direction générale des impôts (DGI), 5 février 2017, circulaire N° 01/MF/DGI/DLRF/LF17 relative aux dispositions de la loi de finances 2017 portant fiscalité immobilière.
Article 42 : modifié par les articles 2 de la loi finances 2002, 7 de la loi de finances pour 2003, 3 de la loi de finances 2005, 3 de la loi de finances pour 2012 et 5 de la loi de finances 2017.
Ordonnance n° 15-01du 23 juillet 2015, portant loi de finances complémentaire 2015, jo n° 40.Ordonnance n°1nlémentaire pou15rdonnance n° 15-01 du 23
Article 185 : « La plus value résultant de la réévaluation d’immobilisations, à la date d’entrée du
nouveau système comptable financier, sera rapportée au résultat fiscal dans un délai maximum de
cinq (05) ans. ».
Article 186 : « Le supplément des dotations aux amortissements dégagé des opérations de réévaluation
sera rapporté au résultat de l’année. ».
Loi n°15-01du 23 Juillet 2015 portant loi de finances complémentaire pour 2015, Jo n°40.
