خصائــــــــص عقد بيع العقار بناء على التصاميم
Keywords:
خصائــــــــص, عقد, بيع, العقار, بناء, التصاميمAbstract
تهدف هذه الدراسة إلى محاولة معرفة خصائص عقد بيع العقار على التصاميــــــم هـــــــذا العقــــد يتميز عـــــــن البيع التقليدي الوارد على عقار موجود وقت التعاقد، من حيث أن الإلــــزام الرئيسي فيه، هو قيام البائع المــــــرقي العقاري ببناء العقار المبيع خلال مدة محددة.
لذلك فإن تحديد خصائص هذا العقد الجديد ، يقتضي منا البحث عما إذا كان هــــذا العقد يعتبر مــــــــــــــن العقود الزمنية على إعتبار أن الإلتزام الأساسي فيه هو القيام ببناء العقار المبيع خلال المــــدة الــمــحددة في العقـــد، و هل هو من عقود الإذعان أم لا، نظرا لكون البائع المــــــــرقي العقاري يستقل بوضع شروطه.
Downloads
References
(1) تسميته طبقا للمرسوم التشريعي رقم 93-03 المتعلق بالنشاط العقاري.
(2)تسميته وفقا للقانون رقم:11-4 المحدد للقواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية.وقد أخفق المشرع –في رأينا –في تسمية هذا البيع ، بالبيع بناء على التصاميم، أو البيع على التصاميم، لأن عبارة البيع بناء على التصاميم، أو البيع بناء على التصاميم، عبارة عامة، فقد تفهم على أنها تشمل المنقول و العقار على السواء كبيع السفينة مثلا قبل البدء في بنائها، لذلك نحن نفضل تسمية هذا البيع ببيع العقار بناء على التصاميم.
(3) –l’article 1601 -1 du code civile. (la vente d’immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.)
(4)jean –Bernard Auby Hugues périnet-marquet ; droit de l’urbanisme et de la construction, 7 édition ,Montchrestien,2004.n.1485.p886.
(5)راجع في هذا المعنى : عبد الرزاق أحمد السنهوري: الوسيط في شرح القانون المدني، نظـــــرية الإلتـــــزام بوجه عام، مصادر الإلتزام ، الجزء الأول العقد- العمل غير المشروع- الإثراء بال سبب- القانون 1952، دار النشر للجامعات المصرية، رقم: 64 ص 166 – محمد صبري السعدي: القانون المدني الجزائري، النظريـــــة العام للإلتزامات ، مصادر الإلأتزام، الكتاب الأول، المصادر الإرادية ، العقد و الإرادة المنفردة، دار الكتــــاب الحديث. 2003ف 53 ص 71- جلال علي العدوي: أصول الإلتزامات مصادر الإلتزام، سنة 1997، منشــــأة المعارف بالإسكندرية، رقم: 139ص 69- رمضان أبو السعود: النظرية العامة للإلتزام،مصادر الإلتزام، سنة 2002، دار المطبوعات الجامعية ص 27- فتحي عبد الرحيم عبد الله : شرح النظرية العامة للإلتــــزام، الكتاب الأول ، مصادر الالتزام ، منشأة المعارف بالإسكندرية ، الطبعة الثالثة، سنة 2001. رقــــــم : 24ص 40- أحمد شوقي محمد عبد الرحمان: النظرية العامة للإلتزام، العقد و الإرادة المنفردة في الفقه و قضـــــاء النقض المصري و الفرنسي، منشأة المعارف بالإسكندرية، سنة 2004. رقم: 33 ص 30 – علي علي سليمان: النظرية العامة للإلتزام ، مصادر الإلتزام في القانون المدني الجزائري ، الطبعــــــــــــة السادســــــة ، ديـــــوان المطبوعات الجامعية ، سنة 2006.
رقم: 20ص – محمد محي الدين إبراهيم سليم : نظرية الظروف الطارئة بين القانون المدنـــي و الفقــــــه الإسلامي" دراسة مقارنة". دار المطبوعات الجامعية، سنة 2007. ص 152.
(6)محمد المرسي زهرة: المرجع السابق، ف 44 .ص 85-86.
(7) محمد المرسي زهرة: المرجع السابق، ف 44 .ص 85-86.
(8)عبد الرزاق أحمد السنهوري، المرجع السابق، نظرية الإلتزام بوجه عام.ف 66 ص 168.
(9) إبراهيم عثمان بلال ، الرسالة السابقة، ص 109.
(10) عبد الرزاق أحمد السنهوري، المرجع السابق، نظرية الإلتزام، رقم 64 ص 165.
(11) أحمد شرف الدين: عقود عمليات البناء و تسوية منازعاتها، بنك التعمير و الإسكان، سنة 2008، ص 31.
(12) هشام صادق : القانون الواجب التطبيق على عقود التجارة الدولية ، طبعة 1995 ص 348- أحمــــــد عبد الكريم سلامة، علم قاعدة التنازع و الإختبار بين الشرائع، الطبعة الأولى ص 1104 بنذ 797 أوردهما إبراهيم عثمان بلال ، الرسالة السابقة ، صفحة 109 هامش 8.
(13) إبراهيم عثمان بلال: الرسالة السابقة ص 110.
(14) لم يقل أحد بأن عقد الإيجار يصبح فوريا إذا دفعت الأجرة دفعة واحدة.
(15)في نفس المعنى: إبراهيم عثمان بلال : الرسالة السابقة ص 110.
(16) ولعل هذا ما جعل صاحب الرأي الذي يرى في عقد البيع على التصاميم عقد فوري إلى القول ( بأن عقد بيع عقار تحت الإنشاء، يعتبر كالبيع عموما من العقود الفورية، رغم ما يتضمنه هذا العقد مــــن بعض مظاهر العقد الزمني، و لعل هذا ما يفسر تطبيق نظرية الظروف الطارئة على عقود بيع عقـــــــــــــــارات تحت الإنشاء) . راجع في هذا المعنى: محمد المرسي زهرة، المرجع السابق ف 44 ،ص 87- وراجع أيضــــــا ، محمد حسين منصور، مصادر الإلتزام، العقد والإرادة المنفردة، الدار الجامعية، سنة 2000 ، ص 67.
إذ يقول : أما العقود الفورية فإنه ينذر تطبيق نظرية الظروف الطارئة عليها ، و يتم ذلك في الحــــــــالات التي يكون تنفيذ العقد مؤجلا أو يقترن تنفيذ أحد الإلتزامات الناشئة عنه بأجل يؤخر هذا التنفيــذ ، كعقد بيع مسكن تحت الإنشاء.- و راجع عكس ذلك، سعيد السيد علي، نظرية الظروف الطارئة في العقود الإدارية و الشريعة الإسلامية ، دراسة مقارنة، سنة 2006، دار الكتاب الحديث.ص 82و 83، و الذي يـــــــــرى بأنه ليس ثمة ما يمنع من تطبيق نظرية الظروف الطارئة متى توافرت شروطها إذا كان العقد غير متــــــــراخ التنفيذ و طرأت حوادث إستثنائية عقب إبرامه مباشرة، و إن كان ذلك ناذر الوقوع عملا.
فالفيصل في تطبيق النظرية هو توافر شروطها، بغض النظر عما إذا كان العقد متراخ التنفيذ أو غير متراخ، فعدم تطبيق النظرية بالنسبة للعقود الفورية أو العقود غير متراخيــة التنفيــــــــــذ في بعض الفروض لا يرجع إلى طبيعة خاصة بهذه الطائفة من العقود، و إنما فقط بسبب عـدم توافــــــر شروط تطبيق النظرية و بصفة خاصة شرط " عدم التوقع" و الذي لا يكون لــه فرصة من الناحية العمليــــــــة للتحقق بسبب قصر مدة التنفيذ.
(17) إبراهيم عثمان بلال ن الرسالة السابقة، ص 111.
(18) محمد شريف عبد الرحمان أحمد عبد الرحمان، عقود الإذعان، دار النهضة العربية سنة2007، ص5و147-حبيب إبراهيم الخليلي، مسؤولية الممتنع المدنيةو الجنائية في المجتمع الإشتراكي، ديوان المطبوعات الجامعية،1979ص200-رمضان أبو السعود، المرجع السابق، ص 34-جاك غوستان، المطول في القانون المدني، ترجمة منصور القاضي، تكوين العقد، المؤسسة الجامعية للدراسات و النشر والتوزيع،الطبعة الثانية،سنة2008.ف 94،ص 95-محمد محي الدين إبراهيم سليم،نظرية الظروف الطارئة بين القانون المدني والفقه الإسلامي، دراسة مقارنة ، سنة2007،دار المطبوعات الجامعية،ص538.
Alex weille françois terré ; droit civil les obligations, deuxième édition 1975.dalloz n.94 p 94-françois térré philippe simler yves lequette ; droit civil les obligations, 7 édtion 1999, précis dalloz 1998.p29.
(19 )ولقد شاع في فرنسا تسمية هذه العقود بعقود الإنضمام لأن من يقبل العقد ينظم إليه دون مناقشة،إلا أن الأستاذ الدكتور المرحوم عبد الــرزاق أحمد السنهوري، قد أثر أن يصفها بعقود الإذعان لما يشعر به هذا التعبير من معنى الإضطرار في القبول، بينما الإنظمام أوسع دلالة من ذلك إذ يشمــــل عقد الإذعان و غيره من العقود التي ينظم إليها القابل دون مناقشة.راجح عـــبد الرزاق أحمد السنهوري، الوسيط في شرح القانون المدني الجديد، نظرية الالتزام بوجه عام،مصادر الإلتزام.العقد-العمل غيـــــــر مشروع-ا لإثراء بلا سبب-القانون، دار النشر للجامعات المصرية،سنة 1952 ف116ص229هامش 1-وراجح أيضا محمد وحيـــــــــد الدين سوار، شرح القانون المدني، النظرية العامة للالتزام ، الجزء الأول،مصادر الإلتزام،المصادر الإرادية، العقــــــــد و الإرادة المنفردة،مطبعة رياض دمشق،1980،1981ف87 ص79-محمد محي الدين إبراهيم سليم،المرجع السابق ص539.
(20)Saleilles de la déclaration de volante ,contribution à l’étude de l’acte juridique dans le code civil allemande. paris.1929N 89p229.
(21)عبد المنعم فرج الصدة، نظرية العقد في قوانين البلاد العربية ط1974، أورده لعشب محفوظ بن حامد، عقد الإذعــــان في القانون المدني الجزائري و المقارن، المؤسسة الوطنية للكتاب، سنة 1930 ص 24 هامش26.
(22)لعشب محفوظ بن حامد، عقد الإذعان في القانون المدني الجزائري و المقارن، المؤسسة الوطنية للكتاب، سنـــــة 1990ص31.
(23) راجع في هذا محمد شريف عبد الرحمان أحمد عبد الرحمان ، المرجع السابق ص49-علي علي سليمان،النظرية العامـــة للإلتزام ،مصادر إلتزام في القانون المدني الجزائري، الطبعة السادسة،سنة 2006،دوان المطبوعات الجامعيـــة. ف 25، ص26، وف33ص39.
(24)محمد صبري السعدي، القانون المدني الجزائري ، النظرية العامة للالتزامات ، مصادر الالتزام، الكتاب الأول، المصـــادر الإرادية، العقد والإرادة المنفردة.دار الكتاب الحديث، 2003 ص135 هامش 113- عبد الرزاق أحمد السنهوري، المرجع السابـــــــــق الوسيط، نظرية الالتزام بوجه عام ، ص 293 بنذ 116.
(25)علي علي سليمان، المرجع السابق، رقم 25 ص 26.
(26) ويتطابق النص مع نص المادة 100 مدني مصري، 101 مدني سوري، المادة100 مدني ليبـــي، المادة 75 سودانــــــــي
(27) جلال علي العدوي، أصول الإلتزامات، مصادر الإلتزام ، سنة 1997، منشأة المعارف بالإسكندرية، رقم 110ص55-محمـــــــد حسين منصور، المرجع السابق، ص73.
(28)مصطفـــــــــــــــى محمد الجمال، جلال علي العدوي، أصول المعامـــــلات، دار الفكر العربــــــي، دون تاريخ ، ص138و139.
(29) محمد وحيد سوار، المرجع السابق ، ف 88 ص 81 .
(30) محمد شريف عبد الرحمان أحمد عبد الرحمان، المرجع السابق ص19-علي علي سليمان ، المرجع السابق رقم : 25 ص2
(31)voir en sens : Jacques tartanson :lavent d’immeuble a construire jusqu ‘a la délivrance loi du 3 janvier 1967. p128.
(32)راجع في هذا المعنى: الطيب زروتي، حماية مشتري العقار في البيع على التصاميم طبقا للمرسوم93/03، المجلة الجزائريــــــــــة للعلوم القانونية و السياسية، كلية الحقوق، جامعة الجزائر، الجزء 42 عدد خاص سنة 2001، ص57.
(33) وقد قضت محكمة النقض المصرية بأنه" من خصائص عقود الإذعان، أنها تتعلق بسلع أو مرافق تعتـــــبر من الضروريات و يكون فيها إحتكار الموجب إحتكارا قانونيا أو فعليا و تكون سيطرته عليها من شأنها أن تجعل المنافسة فيها محــــــــــدودة النطاق، وأن يكون صدور الإيجاب منه إلى الناس كافة و بشروط واحدة، ولمدة غير محدودة ، و السلع الضرورية هي التي لا غنى عنها للناس و التي لا تستقيم مصالحهم بدونها بحيث يكونون في وضع يضطرهم إلى التعاقد بشأنها ولا يمكنهم رفض الشروط التي يضعهــــــا ولو كانت جائرة شديدة".نقص مدني في:13 فيفري سنة 1978، في الطعن رقم:726 لسنة 44 قضائية-غير منشور.اشار إليه محمــــد صبري السعدي، المرجع السابق، النظرية العامة للإلتزامات.ص 134 فقرة 109 هامش:112.
(34) محمد المرسي زهرة:بيع المباني تحت الإنشاء، دراسة مقارنة في القانون المصري و الكويتي و الفرنسي،الطبعــــة الأولى 1989 ، ف501 ص101.
(35) ويرى البعض أن عقود حجز الوحدات السكنية على سبيل التمليك تعد من الصور الجديدة لعقد الإذعان، ذلك أنه بسبب أزمة الإسكان الحالية، فإن مجال المعاملات العقارية يعتبر من أهم المجالات التي يظهر إختلال التعادل في روابطها التعاقديــــة، بسبب استغلال أحد الطرفين لهذه الأزمة لمصلحته على حساب الطرف الآخر، ومن أهم صور هذا الإختلال الحالي أن يعلن بعض الأشخاص الطبيعيين أو الاعتباريين عن طرح الوحدات و الشقق السكنية للبيع لمن يرغب.فيأتي الأفراد و يتعاقدون مع هـــــؤلاء بعقود بيع وحجز هذه الوحدات التي لم يتم إنشاؤها معتمدين في معرفة مواصفاتها الأساسية و التفصيليـــــــــة على البيانات و المعلومات التي يدلي بها بائع الشقق، بتأثير حاجتهم إلى التعاقد و الحصول على السكن.راجع في نفس هذا المعنى: نزيه محمـــــــــــــــد الصادق المهدي، الالتزام قبل التعاقدي بالإدلاء بالبيانات المتعلقة بالعقد و تطبيقاته على بعض أنواع العقود" دراسة مقارنــــــــة" ، دار النهضة العربية.1982 ص 4 و 226 و 227.
(36) راجع في هذا المعنى: محمد حسين منصور مصادر إلتزام ، العقد و الإرادة المنفردة ، الدار الجامعيـــــــة،سنة2000 ،ص 74.
