منازعــات الترقيـم المؤقـت للعقارات غيـر المطالب بهـا وكيفيــة تسويتهـا - وفقـــا للمــــادة 89 من قانــــون الماليـــة لسنـــة 2018 ـــ
Keywords:
الترقيم, المؤقت, التسوية, العقارات غير المطالب بها, منازعاتAbstract
على الرغم من كل الضوابط والأحكام القانونية التي تحيط بعملية المسح العقاري وتنظيمها، كمرحلة أولية وأساسية لتأسيس السجل العقاري وتسليم المالك الدفتر العقاري،باعتباره بطاقة هوية للعقار الذي يمتلكه والسند الوحيد لإثبات الملكية العقارية في المناطق الممسوحة،إلا أن الواقع كشف عن إشكالات معقدة تعتري العملية أهمها تلك المرتبطة بالترقيم المؤقت للعقارات غير المطالب بها أثناء أشغال عملية مسح الأراضي .
وعليه ركزت الدراسة على المنازعات الناتجة عن عملية الترقيم المؤقت للعقارات غير المطالب بها أثناء أشغال مسح الأراضي وكيفية التكفل بها وتسويتها بغرض وضع الحلول المناسبة لها من أجل تطهير الملكية العقارية وتنظيم الوعاء العقاري ،وهذا وفقا لما نصت عليه المادة 89 من القانون 17/11 المؤرخ في 27 ديسمبر 2017 المتضمن قانون المالية لسنة 2018 .
Downloads
References
(1)- الأمر رقم 75/74 المؤرخ في 12 نوفمبر 1975 المتضمن إعداد مسح الأراضي العام وتأسيس السجل العقاري ، ج ر عدد 92
(2)- المرسوم رقم 76/62 المؤرخ في 25 مارس 1976 المتعلق بإعداد مسح الأراضي العام ، ج ر عدد 30
(3)- المرسوم 76/63 المؤرخ في 25 مارس 1976 المتعلق بتأسيس السجل العقاري ، ج ر عدد 30 المعدل والمتمم بالمرسوم التنفيذي 93/123 المؤرخ في 19 ماي 1993 ، ج ر عدد 34 .
(4)- في نظام الشهر الشخصي يتم رصد التصرفات المنشئة لحقوق عينية عقارية عن طريق جرد كافة التصرفات الواردة على عقارات باسم الشخص المتصرف في العقار على عكس الشهر العيني الذي يعتمد على بيانات العقار .راجع في هذا الشأن : مجيد خلفوني ، نظام الشهر العيني في القانون الجزائري ، دار هومة ، الجزائر ، الطبعة الرابعة 2014 ، ص 13 و 16 .
(5)- الدفتر العقاري يشكل دليلا قويا مثبتا للملكية العقارية طبقا للمادة 19 من المرسوم 76/63 سابق الذكر ، يسلم لمالك العقار الممسوح ويكون مطابقا للنموذج المحدد بموجب قرار من وزير المالية راجع في هذا الشأن : مجيد خلفوني ، نظام الشهر العيني في القانون الجزائري ، مرجع سابق ، ص 117 .
(6)- نصت المادة 02 من الأمر 75/74 سابق الذكر على مايلي : " إن مسح الأراضي العام يحدد ويعرف النطاق الطبيعي للعقارات ويكون أساسا ماديا للسجل العقاري "
(7)- ويس فتحي ، الشهر العقاري في القانون الجزائري والقوانين المقارنة ، دار هومة ، الجزائر ، الطبعة الثانية 2015 ، ص 217 .
(8)- القيد في السجل العقاري هو مجموع الإجراءات والقواعد القانونية والتقنية التي تهدف إلى إعلام الجمهور بكل التصرفات القانونية المنصبة على العقارات سواء كانت أصلية أو تبعية منشئة ، كاشفة ، ناقلة أو مزيلة ، فإن هذه القواعد لا يمكن تنفيذها إلا بعد المسح الذي يتكفل بتحديد معالم الأرض وتقسيمها إلى وحدات ملكية وإعطائها أرقام خاصة ورسم مخططاتها . راجع في هذا الشأن : ليلى زروقي وحمدي باشا عمر ، المنازعات العقارية في ضوء آخر التعديلات وأحدث الأحكام القضائية ، دار هومة ، الجزائر ، طبعة جديدة 2013 ، ص 51
(9)- يقوم المحافظ العقاري من الناحية العملية بتحرير محضر تسلم وثائق المسح في أربعة نسخ متطابقة ، ترسل النسخة الأولى إلى رئيس م ش ب للبلدية التي أجرى فيها المسح ، حيث يقوم هذا الأخير بنشر إعلان عن تسلم وثائق مسح الأراضي بكافة وسائل النشر في إقليم البلدية ، وترسل النسخة الثانية لمدير الفرع المحلي لمسح الأراضي ، ونسخة ثالثة لمدير أملاك الدولة والنسخة الرابعة تحتفظ بها مديرية الحفظ العقاري للتأشير عليها ثم تعاد للمحافظة العقارية . راجع في هذا الشأن : جمال بوشنافة ، شهر التصرفات العقارية في التشريع الجزائري ، دار الخلدونية ، الجزائر ، 2006 ، ص 134 .
(10)- المادة 08 من المرسوم 76/63 المتعلق بتأسيس السجل العقاري سابق الذكر .
(11)- المادة 09 من المرسوم 76/63 المتعلق بتأسيس السجل العقاري سابق الذكر .
(12)- نصت المادة 12/01 من المرسوم 76/63 المعدل والمتمم على انه : " يعتبر الترقيم نهائيا بالنسبة للعقارات التي يحوز مالكوها سندات أو عقود أو كل الوثائق الأخرى المقبولة طبقا للتشريع المعمول به لإثبات حق الملكية " .
(13)- زبدة نور الدين ، آليات ضبط سندات الملكية العقارية الخاصة ، مذكرة ماجستير في القانون العقاري ، كلية الحقوق ، جامعة الجزائر 1 ، 2010/2011 ،
ص 49
(14)- أنظر المادة 13 من المرسوم 76/63 سابق الذكر .
(15)- المادة 39 من القانون 90/25 المؤرخ في 18 نوفمبر 1990 المتضمن قانون التوجيه العقاري المعدل والمتمم بالأمر رقم 95/26 المؤرخ في 26 سبتمبر 1995 ، ج ر عدد 55 .
(16)- عمر حمدي باشا وليلى زروقي ، المنازعات العقارية ، مرجع سابق ، ص 48
(17)- أنظر المادة 14 من المرسوم 76/63 سابق الذكر .
(18)- نعيمة حاجي ، المسح العام وتأسيس السجل العقاري في الجزائر ، دار الهدى ، الجزائر ، د س ن ، ص 99
(19)- عمار بوضياف ، المسح العقاري وإشكالاته القانونية في الجزائر ، مقال منشور بمجلة العلوم الاجتماعية والإنسانية ، مجلة سداسية متخصصة ومحكمة تصدر عن المركز الجامعي الشيخ العربي التبسي ، تبسة ، العدد التجريبي ، أفريل 2006 ، ص 50 .
(20)- القانون 17/11 المؤرخ في 27 ديسمبر 2017 المتضمن قانون المالية لسنة 2018 ، ج ر عدد 76
(21)- القانون 14/10 المؤرخ في 30 ديسمبر 2014 المضمن قانون المالية لسنة 2015 ، ج ر عدد 78
(22)- المذكرة رقم 4060 الصادرة بتاريخ 05 أفريل 2018 عن المديرية العامة للأملاك الوطنية ، والمتعلقة بالتسوية الإدارية للعقارات المرقمة في حساب " العقارات غير المطالب بها أثناء أشغال مسح الأراضي " .
(23)- الأملاك الوطنية تشتمل على مجموع الأملاك والحقوق المنقولة والعقارية التي تحوزها الدولة وجماعاتها المحلية في شكل ملكية عمومية أو خاصة . أنظر المادتين 01 و02 من القانون 90/30 المؤرخ في 01 ديسمبر 1990 المعدل والمتمم بالقانون 08/14 المؤرخ في 20 جويلية 2008 المتضمن قانون الأملاك الوطنية ، ج ر عدد 52 .
(24)- الأملاك الوقفية هي الأملاك التي حبسها مالكها بإرادته ليجعل التمتع بها دائما تنتفع به جهات خيرية أو خلفه ، ويوجد نوعان منها خاصة وعامة وما يهمنا هو الملك الوقفي العام حيث عرف على أنه : " ما حبس على جهات خيرية من وقت إنشائه ، ويخصص ريعه للمساهمة في سبل الخيرات تنفرد الأملاك الوقفية بخصائص تميزها عن غيرها من الملكيات تنصب خصوصا في كون الوقف تصرف تبرعي بإرادة منفردة يزول به حق الملكية ويبقى الانتفاع للموقوف عليهم وتنشأ له الشخصية المعنوية على وجه التأبيد . أنظر المواد 3 ،5، 6 و 17 من القانون 91/10 المؤرخ في 27 أفريل 1991 المتعلق بالأوقاف ، ج ر عدد 21
(25)- المادة 89 فقرة 01 من القانون 17/11 المتضمن قانون المالية لسنة 2018 .
(26)- عرفت المادة 27 من قانون التوجيه العقاري الملكية العقارية الخاصة بأنها " حق التمتع والتصرف في المال العقاري و/أو الحقوق العينية من أجل استعمال الأملاك وفق طبيعتها أو غرضها " .
(27)- المذكرة 4060 المتعلقة بالتسوية الإدارية للعقارات غير المطالب بها سابقة الذكر، ص 02 .
(28)- التعليمة رقم 16 المؤرخة في 24 ماي 1998 الصادرة عن المدير العام للأملاك الوطنية المتعلقة بسير عمليات مسح الأراضي والترقيم العقاري .
(29)- سماح ورتي ، المسح العقاري وإشكالاته القانونية في الجزائر ، مذكرة ماجستير ، كلية الحقوق ، جامعة الشيخ العربي التبسي ، تبسة ، 2005ـ ـ2006 ، ص 72
(30)- بوزيتون عبد الغاني ، المسح العقاري في تثبيت الملكية العقارية في التشريع الجزائري ، مذكرة ماجستير في القانون الخاص ، كلية الحقوق ، جامعة الإخوة منتوري قسنطينة، ، 2009/ 2010 ، ص 148 .
(31)- نعيمة حاجي ، مرجع سابق، ص 134
(32)- بن عمار زهرة ، دور المحافظة العقارية في نظام الشهر العقاري ومنازعاته أمام القضاء الجزائري ، مذكرة ماجستير ، كلية الحقوق جامعة باجي مختار ، عنابة ، 2010/ 2011 ، ص 168
(33)- للتفصيل أكثر راجع : المذكرة رقم 2421 المؤرخة في 03 ماي 2003 الصادرة عن المديرية العامة للأملاك الوطنية ، والمتعلقة بالعقارات الواقعة في مناطق ممسوحة والمسجلة في حساب المجهول ــ حالة الملكيات التي يوجد بشأنها سندات مشهرة ــ
والمذكرة رقم 4618 المؤرخة في 04 سبتمبر 2009 الصادرة عن المديرية العامة للأملاك الوطنية ، والمتعلقة بالعقارات الواقعة في مناطق ممسوحة والمسجلة في حساب المجهول ــ حالة العقارات التي يطالب بترقيمها أشخاص يفتقدون لحقوق مشهرة ــ
(34)- المادة 67 فقرة 01 من قانون المالية لسنة 2015 سابق الذكر .
(35)- المادة 67 فقرة 02 من قانون المالية لسنة 2015 سابق الذكر .
(36)- الاعتراض هو الوسيلة القانونية التي يطالب بها الأشخاص بحقوقهم عندما يتعلق الأمر بالترقيمات العقارية المنجزة على إثر عملية المسح العام للأراضي .
(37)- المذكرة 4060 المتعلقة بالتسوية الإدارية للعقارات غير المطالب بها سابقة الذكر، ص 10 .
(38)- المادة 89 من قانون المالية لسنة 2018 سابق الذكر .
(39)- الاعتراض على الترقيم النهائي لا يمكن النظر فيه أمام المحافظ العقاري بل لا بد من توجيه المعترض إلى القضاء لأنه لا يمكن بأي حال الطعن في الحقوق الناتجة عن الترقيم النهائي إلا عن طريق القضاء وفقا للمادة 16/01 من المرسوم 76/63 سابق الذكر .
(40)- أكدت المحكمة العليا في قرارها رقم 282811 الصادر بتاريخ 23/02/2005 عن الغرفة العقارية لديها على أنه لا يجوز إعادة النظر والمنازعة في الحقوق الناتجة عن الترقيم النهائي للعقارات المجسد في الدفتر العقاري إلا عن طريق القضاء.
راجع في هذا الشأن :جمال سايس ، الملكية العقارية في الاجتهاد القضائي الجزائري، الجزء الأول ، منشورات كليك ، الجزائر، الطبعة الأولى 2014 ، ص 380 .
(41)- نصّت المادّة 15 من المرسوم رقم 63/76 سابق الذكر على شكلين من الاعتراض إمّا بإعداد احتجاج وإرساله بالبريد الموصى عليه للمحافظ العقّاري أو تسجيل الاعتراض في سجلّ مخصّص لذلك يتم فتحه على مستوى كلّ محافظة عقّاريّة.
(42)- البطاقة العقارية هي بمثابة بطاقة هوية العقار ، بحيث تتضمن وصفا دقيقا للعقار وبيان مساحته وموقعه والأعباء التي تثقله والحقوق الواردة له أو عليه ، وكذا اسم المالك أو الملاك أو أصحاب الحقوق على هذا العقار ويدون كل بيان في الخانة أو الجدول الخاص به ، حسب نموذج البطاقة المعتمد بقرار من السيد وزير المالية .
راجع في هذا الشأن : ويس فتحي ، مرجع سابق ، ص 242
(43)- تعتبر الكتابة الرسمية المنطلق الأول في حياة السندات العقارية في التشريع الجزائري وذلك عملا بنص المادة 29 من قانون التوجيه العقاري والتي جاء فيها أنه : "يثبت الملكية الخاصة للأملاك العقارية والحقوق العينية عقد رسمي يخضع لقواعد الإشهار العقاري " .
(44)- تنص المادة 61 من المرسوم 76/63 المتعلق بتأسيس السجل العقاري على أنه : " كل عقد يكون موضوع إشهار في محافظة عقارية ، يجب أن يقدم على الشكل الرسمي " .
(45)- حمدي باشا عمر ، حماية الملكية العقارية الخاصة ، دار هومة ، الجزائر ، 2002 ، ص 19
(46)- من السندات التوثيقية المثبتة للتصرفات القانونية والصادرة عن إرادتين نجد عقد البيع العقاري ، عقد هبة العقارات ، أما تلك الصادرة عن إرادة واحدة فنجد الوصية أو الوقف الوارد على عقار .
(47)- بن حبيلس أمينة ، سندات الملكية العقارية الخاصة في التشريع الجزائري ، مذكرة ماجستير في القانون الخاص ، جامعة المنار ، تونس، 2007/2008 ، ص 33 .
(48)- المحفظة العقارية هي مجموعة الأملاك العقارية الخاصة التابعة للدولة ومجمعاتها الإقليمية .
(49)- العقود الإدارية هي عبارة عن اتفاق يبرم بين ممثل الإدارة بصفته موثق للدولة والمستفيد من العقار المراد اكتسابه ويمكن حصرها في عقود التنازل ، عقود البيع وعقود الاستصلاح والتبادل .
(50)- شهادات الملكية المنشأة والمسلمة بعد إتمام عمليات الثورة الزراعية تعتبر سندات رسمية معترف بها في إثبات الملكية العقارية وبالتالي ترقيم العقارات التي يحوز أصحابها مثل هذه الشهادات ترقيما نهائيا وهذا ما أكده المرسوم 73/32 المؤرخ في 05 جانفي 1973 المتعلق بإثبات الملكية العقارية الخاصة . راجع في هذا الشأن : نعيمة حاجي ، مرجع سابق ، ص 97 .
(51)- عبد الحفيظ بن عبيدة ، إثبات الملكية العقارية والحقوق العينية العقارية في التشريع الجزائري ، دار هومة ، الجزائر ، الطبعة السابعة 2011 ، ص 69
(52)- يجب شهر الدعاوى الرامية إلى النطق بفسخ أو إبطال أو إلغاء أو نقل حقوق عقارية ناتجة عن وثائق تم إشهارها تحت طائلة عدم قبول الدعوى شكلا طبقا للمادة 85 من المرسوم 76/63 المتعلق بتأسيس السجل العقاري والمادة 14 من الأمر 75/74 المتضمن إعداد مسح الأراضي العام وتأسيس السجل العقاري سابقي الذكر.
(53)- من حيث الموضوع يجب أن تتضمن عريضة افتتاح الدعوى العقارية جميع البيانات المتعلقة بالعقار محل الدعوى .
(54)- الأحكام القضائية قد تكون ناقلة للملكية والحقوق العينية أو أحكاما مصرحة لها .
للتفصيل أكثر راجع : بوقرة العمرية ، إثبات الملكية العقارية الخاصة في التشريع الجزائري ، أطروحة دكتوراه ، كلية الحقوق ، جامعة باتنة 01 ، 2015/2016 ، ص 302 .
(55)- تنص المادة 394 من القانون 08/09 المؤرخ في 25 فيفري 2008 المتضمن قانون الإجراءات المدنية والإدارية على أن : " تنتقل إلى الراسي عليه المزاد كل حقوق المحجوز عليه التي كانت له على العقارات الراسي عليه مزادها ".
(56)- تنص المادة 803 من ق م ج على أن :" يعتبر الحكم الذي يصدر نهائيا بثبوت الشفعة سندا لملكية الشفيع وذلك دون الإخلال بالقواعد المتعلقة بالإشهار العقاري " .
(57)- تنص المادة 15 من الأمر 75/74 المتعلق بإعداد مسح الأراضي العام وتأسيس السجل العقاري على أن " كل حق للملكية وكل حق عيني آخر يتعلق بعقار لا وجود له بالنسبة للغير إلا من تاريخ يوم إشهارهما في مجموعة البطاقات العقارية ".
(58)- المذكرة 4060 المتعلقة بالتسوية بتسوية وضعية العقارات غير المطالب بها سابقة الذكر ، ص 03
(59)- الأمر 70/91 المؤرخ في 15 ديسمبر 1970 المتعلق بمهنة التوثيق ، الملغى بموجب القانون 06/02 المؤرخ في 20 فيفري 2006 المتضمن مهنة التوثيق ، ج ر عدد 14 .
(60)- المذكرة رقم 4060 المتعلقة بالتسوية الإدارية للعقارات غير المطالب بها سابقة الذكر، ص 03 .
(61)- تنص المادة 328 ق م ج على أنه :" لا يكون العقد العرفي حجة على الغير في تاريخه إلا منذ أن يكون له تاريخ ثابت ، ويكون تاريخ العقد ثابتا ابتداءا :
ــ من يوم تسجيله ــ من يوم ثبوت مضمونه في عقد آخر حرره موظف عام ــ من يوم وفاة أحد الذين لهم على العقد خط أو إمضاء " .
(62)- المذكرة 4060 المتعلقة بتسوية وضعية العقارات غير المطالب بها سابقة الذكر ، ص 03
(63)- بن حبيلس أمينة ، مرجع سابق ، ص 64 .
(64)- جاء في القرار أنه :" ولما كانت أحكام القانون المدني القديم لا سيما المادتين 1322و 1582 الساريتي المفعول وفق التصرف تجيزان البيع العرفي للعقارات فإن قضاة الموضوع قد أعطوا قرارهم أساسا سليما ، وطبقوا صحيح القانون لما ألزموا الطاعنين بتثبيت هذا البيع ، بما يسمح بنقل الملكية قانونا مطبقين بذلك أحكام المادة 361 من القانون " راجع في هذا الشأن بن حبيلس أمينة ، مرجع سابق ، ص 64 .
(65)- عالج المشرع الجزائري مسألة الحيازة من خلال عدة نصوص قانونية أهمها القانون 83/352 المؤرخ في 21/05/1983 الذي بين إجراء إثبات التقادم المكسب وإعداد عقد الشهرة المتضمن الاعتراف بالملكية ثم تلاه القانون 90/25 المؤرخ في 18/11/1990 المتضمن قانون التوجيه العقاري الذي خول للمواطنين الحصول على شهادة الحيازة التي حددت شروطها وكيفية إعدادها وتسليمها وفقا للمرسوم التنفيذي 91/254 المؤرخ في 27/07/1991 وصولا للقانون 07/02 المؤرخ في 27/02/2007 المتضمن تأسيس إجراء المعاينة لحق الملكية العقارية وتسليم سندات الملكية عن طريق التحقيق العقاري الذي يتم بالموازاة مع عمليات إعداد مسح الأراضي العام والترقيم في السجل العقاري وبصفة مستقلة عنها .
(66)- للتفصيل أكثر راجع في هذا الشأن ، مجيد خلفوني ، العقار في القانون الجزائري ، دار الخلدونية ، الجزائر ، 2012 ، ص 336
رحامنية عماد الدين ،الوسائل القانونية لإثبات الملكية العقارية الخاصة في التشريع الجزائري ، أطروحة دكتوراه علوم ، كلية الحقوق جامعة مولود معمري ، تيزي وزو، 2014 ، ص 110
(67)- المذكرة 4060 المتعلقة بتسوية وضعية العقارات غير المطالب بها سابقة الذكر ، ص 4
(68)- المذكرة رقم 4060 المتعلقة بتسوية وضعية العقارات غير المطالب بها ، ص 04
(69)- نعيمة حاجي ، مرجع سابق ، ص 99
(70)- المذكرة رقم 4060 المتعلقة بتسوية وضعية العقارات غير المطالب بها ، ص 05
(71)- المذكرة رقم 4060 المتعلقة بتسوية وضعية العقارات غير المطالب بها ، ص 05
(72)- المذكرة رقم 4060 المتعلقة بتسوية وضعية العقارات غير المطالب بها ، ص 06
(73)- المذكرة رقم 4060 المتعلقة بتسوية وضعية العقارات غير المطالب بها ، ص 06
(74)- المذكرة رقم 4060 المتعلقة بتسوية وضعية العقارات غير المطالب بها ، ص 09
Downloads
Published
How to Cite
Issue
Section
License
Copyright (c) 2020 Revue Sciences Humaines
This work is licensed under a Creative Commons Attribution-NonCommercial-ShareAlike 4.0 International License.
