إشكالات الممارسة القضائية في مجال إثبات اكتساب الملكية بالحيازة
Mots-clés :
إشكالات, الممارسة القضائية, مجال, إثبات, اكتساب, الملكية, الحيازةRésumé
تعتبر مسألة إثبات اكتساب الملكية العقارية عن طريق الحيازة تعد مسألة جد معقدة تستوجب إلمام القاضي بالنظام القانوني للحيازة والتقادم المكسب حتى يمكنه التأكد من توفر الشروط القانونية لاكتساب حق الملكية، غير أن استناد أحد أطراف النزاع إلى الحيازة كطريق مكسب للملكية غالبا ما تنصب إشكالاته في إطار الفهم غير السليم لهذا الطريق الذي ينجر عنه التطبيق غير السليم للقانون من طرف القضاة، ويتعلق الأمر خاصة في الاستناد إلى سندات معينة لإثبات توفر الحيازة المكسبة للملكية وذلك باعتبارها خطأ وسيلة قوية لإثبات السيطرة المادية تفضل على باقي وسائل الإثبات ، في حين أن الحيازة هي وضع مادي ظاهر ناتج عن واقعة مادية تثبت بجميع وسائل الإثبات وتخضع للسلطة التقديرية للقاضي وليست حقا ثابتا بموجب سند معين . بالإضافة إلى تعارض أحكام الحيازة في القانون المدني مع نصوص الشهر العقاري التي تحظر التقادم المكسب في وجود سندات ملكية الأمر الذي ينتج عنه استحالة شهر الحكم القضائي في حالة صدوره وتعذر قيام الحق العيني كنتيجة حتمية لهذا التعارض.
Téléchargements
Références
القرار رقم 423832 المؤرخ في 16/7/2008 ، مجلة المحكمة العليا، 2010، عدد خاص ، الجزء 3، ص274.
بوبشطولة لحسن، التقادم المكسب بين الجواز والحظر في أنظمة الشهر العقاري، مذكرة ماجستير، جامعة الجزائر1، ص 97.
بوبشطولة لحسن، مرجع سابق، ص 97.
حمدي باشا عمر، حماية الملكية العقارية الخاصة، دار هومة، الجزائر، الطبعة 8، 2012، ص 271
راجع في هذا الشأن:
- القرار رقم 02002 المؤرخ في 10/6/2009 الغرفة العقارية، قرار غير منشور.
-القرار رقم 927299 المؤرخ في 16/7/2015 الغرفة العقارية ، القسم الأول، قرار غير منشور.
-القرار رقم 990773 المؤرخ في 14/7/2016 الغرفة العقارية القسم الثالث، غير منشور.
حمدي باشا عمر،نقل الملكية العقارية، دار هومه، 2002 ، ص 41 و ما بعدها .
أنظر المادتين 2 و 3 من القانون 07 / 02 المؤرخ في 27/02/2007.
عبد الحفيظ بن عبيدة، إثبات الملكية العقارية والحقوق العينية العقارية في التشريع الجزائري ، دار هومة ، الجزائر ، الطبعة السابعة 2011 ، ص 211 و 212 .
جمال بوشنافة، شهر التصرفات العقارية في التشريع الجزائري ، دار هومة ، الجزائر 2006, ص140.
المادة 1 من المرسوم رقم 83-352 سالف الذكر وكذا المادة 2 من القانون رقم 07-02 سالف الذكر.
القرار رقم 197920 المؤرخ في 28/06/2000 ، المجلة القضائية، 2001، العدد 1، ص 252.
بوبشطولة لحسن، مرجع سابق، ص 106.
محمودي عبد العزيز، آليات تطهير و تسوية سندات الملكية العقارية الخاصة في التشريع الجزائري ، منشورات بغدادي،الجزائر،الطبعة الثانية، 2010، ص 109
مجيد خلفوني، نظام الشهر العقاري في القانون االجزائري، دار هومة ، الجزائر ، 2005، ص 27.
المادتين 15 و 16 من من الأمر 75/74 المذكور سابقا.
جمال بوشنافة،مرجع سابق، ص33.
راجع:
- القرار رقم 23.782 المؤرخ في 14/04/1982، المجلة القضائية ، 1983،عدد01 ،ص12.
- القرار رقم 104.967 المؤرخ في 10/11/1993، مجلة قضائية، 1994، عدد01، ص43.
القرار رقم 232683 المؤرخ في22/05/2002 ،المجلة القضائية، 2003، العدد 1، ص 326.
والحقيقة أن التحقيق في صحة الحيازة في هذه القضية كان سيفضي إلى أنها حيازة صحيحة وتسمح لصاحبها بالتمسك بالتقادم المكسب على الرغم من ثبوت ملكية مورثة الطاعنين بعقد رسمي لسبب آخر لأن حيازة المطعون ضده بدأت في 1945 واستمرت 30 سنة قبل صدور المرسوم 75-74 المتضمن إعداد مسح الأراضي العام وتأسيس السجل العقاري، أي أنها استمرت كامل المدة المشترطة للتملك بالتقادم (طبقا للقانون المدني القديم الذي كان يشترط استمرار الحيازة 30 سنة) ثم تم بعد ذلك اعتماد نظام الشهر العيني، وعليه فإن إشهار الحق الذي حازه المطعون ضده بعد أن اكتمل توفر شروط التملك بالتقادم لديه لا يؤثر على حيازته.
راجع في هذا الشأن: بوبشطولة لحسن، مرجع سابق، ص 99.
حمدي باشا عمر،حماية الملكية العقارية الخاصة ، مرجع سابق، ص 270.
راجع في هذا الشأن:
-ويس فتحي، الشهر العقاري وآثاره في مجال التصرفات العقارية –دراسة مقارنة- أطروحة دكتوراه ، جامعة وهران، 2010-2011، ص 65.
-إبراهيم أبو النجا، السجل العيني في التشريع المصري، دون دار نشر، 1978، ص 165.
جاء في الفقرة الثانية من المنشور الوزاري المشترك بين وزارة العدل ووزارة المالية و وزارة الداخلية والمجموعات المحلية الصادر بتاريخ 9جوان 1984 المتعلق بإجراءات إثبات التقادم المكسب و إعداد عقد شهرة يتضمن اعترافا بالملكية أنه يمكن المطالبة بعقد الشهرة من طرف المالك الذي ليس له سند قانوني.
نصت المادة 2 /2 من القانون رقم 07-02 سالف الذكر على مايلي: "يشمل هذا الاجراء العقارات التي لايحوز أصحابها سندات ملكية أو التي يحوز أصحابها سندات ملكية قبل أول مارس سنة 1961 والتي لم تعد تعكس الوضعية العقارية الحالية".
حمدي باشا عمر، نقل الملكية العقارية، مرجع سابق، ص40 و41.
زودة عمر تعليق على قرار الغرفة الإدارية للمحكمة العليا رقم 129947 الصادر بتاريخ 9/3/1998، مجلة الموثق ، 1999، العدد 6، ص 16.
بوبشطولة لحسن ، مرجع سابق ص 79.
أنظر في هذا الاتجاه:
-مجيد خلفوني، مرجع سابق، ص48 و ما بعدها.
-عمر صداقي، شهر التصرفات العقارية في القانون الجزائري, رسالة ماجستير, معهد الحقوق و العلوم القانونية , جامعة الجزائري, 1982، ص106 و ما بعدها.
بن حبيلس أمينة ، سندات اثبات الملكية العقارية في القانون الجزائري، مذكرة ماجستير ، جامعة المنار تونس، 2007-2008، ص 135.
حمدي باشا عمر، حماية الملكية العقارية الخاصة، مرجع سابق، ص 26.
حمدي باشا عمر، حماية الملكية العقارية الخاصة ، ص 402 و 403.
حسن عبد الباسط جميعي, الشهر العقاري في النظام القانوني المصري, دون طبعة, دار التعاون للطباعة, مصر، 2004،ص 98وما بعدها.
إبراهيم أبو النجا, السجل العيني في التشريع المصري, المرجع السابق, ص 439 .
و من التشريعات العربية التي أخذت مبدأ المفعول المنشيء للشهر, التشريع العقاري المصري ( المادة 26 من القانون رقم 142 لسنة 1964), قانون التسجيل العقاري العراقي ( المادتان 3 و 10), الظهير المغربي المتعلق بالتخطيط العقاري ( المواد 62 و65 و 66 و67), و القانون اللبناني ( المادة 204 من قانون الملكية العقارية 1930).
بن حبيلس أمينة ، مرجع سابق ، ص 105.
وذلك طبقا للمادة 9 من المرسوم رقم 83/352 المذكور سابقا و التي تنص على ما يلي: "يودع لدى المحافظة العقارية قصد النشر (الشهر) عقد الشهرة المتضمن الإعتراف بالملكية..."،
نصت المادة 15 /2 من القانون 07/02 سالف الذكر على انه " يرسل مقرر الترقيم العقاري للمحافظ العقاري المختص إقليميا قصد التنفيذ "، وعلى اثر الإشهار يقوم المحافظ العقاري بإعداد سند الملكية طبقا للنموذج المرفق بالمرسوم التنفيذي رقم 08/147 ويقوم بالتأشير على مجموعة البطاقات العقارية المؤقتة طبقا لأحكام المادة 20 من المرسوم سالف الذكر.
بوبشطولة لحسن، مرجع سابق، ص 107 و 108.
الجريدة الرسمية عدد 49 المعدل والمتمم بالأمر رقم 95-26 المؤرخ في . 25/9/1995 الجريدة الرسمية عدد 55.
الجريدة الرسمية عدد 36.
المادة 2/2 من المرسوم رقم 91-254 سالف الذكر.
راجع في هذا الشأن :
- عبد الحفيظ عبيدة،مرجع سابق،ص 133.
- محمودي عبدا لعزيز،مرجع سابق،ص203.
المادة 42 من القانون رقم 90-25 المتضمن قانون التوجيه العقاري ، المؤرخ في 18-11-1990 المتضمن التوجيه العقاري ج .ر.ع49 ،المعدل و المتمم بموجب الأمر رقم 95-26 المؤرخ في 25-12-1995 ج.ر.ع. المعدل والمتمم بموجب القانون رقم 04/05المؤرخ في 14/08/2004،ج ر عدد 51.
عبدالحفيظ عبيدة، مرجع سابق، ص 133.
أحمد خالدي ، الحيازة بين الشريعة الإسلامية والقانون المدني الجزائري على ضوء اجتهاد المحكمة العليا ومجلس الدولة، دار هومة الجزائر،2014 ، ص 295.
راجع:
- المادة 830 من القانون المدني.
- محمدي فريدة زواوي ،الحيازة والتقادم المكسب، ديوان المطبوعات الجامعية ، 2000،ص 133.
القرار رقم 618014 المؤرخ في 16/9/2010، مجلة المحكمة العليا، 2010، العدد 2 ص239.
المادة 43 من القانون 90-25 المعدل والمتمم سالف الذكر.
الحكم رقم 698/2017 الصادر في 8 نوفمبر 2017 عن القسم العقاري، محكمة الحروش، حكم غير منشور.
نبيلة الكراي الوريمي، حائز العقار ، مجمع الأطرش للكتاب المختص ،تونس 2015، ص 193.
راجع ما يخالف هذا الرأي في مرجع:
-نبيلة الكراي الوريمي، مرجع سابق، ص195.
المادة رقم 822 من القانون المدني.
أحمد خالدي، مرجع سابق، ص 106.
وذلك عملا بالمواد 333، 334، 335، 337 و 341 من القانون المدني.
أنظر في هذا الشأن: أحمد خالدي، مرجع سابق، ص 107.
القرار رقم 201544 المؤرخ في 22/11/2000 ، مجلة المحكمة العليا، 2004، عدد خاص ، الجزء3 ، ص283.
القرار رقم 232683 المؤرخ في 22/5/2002 ، المجلة القضائية، 2003، العدد 1 ، ص 326.
القرار رقم 223939 المؤرخ في 23/1/2002 ، المجلة القضائية ، 2003 ، العدد 1 ، ص322.
أحمد خالدي، مرجع سابق، ص 114 و 115.
القرار رقم 241917 المؤرخ في 23/4/2003 ، المجلة القضائية ، 2004 ، العدد 1 ، ص205.
أحمد خالدي، مرجع سابق، ص 115.
