فعالية ترقيم العقارات الممسوحة في ضبط الملكية العقارية في التشريع الجزائري
الكلمات المفتاحية:
المسح العقاري، الشهر العقاري، الترقيم العقاري، الدفتر العقاري، المحافظ العقاريالملخص
تعتبر عملية ترقيم العقارات الممسوحة من بين الإجراءات القانونية الهامة التي يقوم بها المحافظ العقاري، والتي ينتج عنها في الأخير تسليم الدفتر العقاري لمستحقيه باعتباره سندا إداريا.ويتحدد نوع الترقيم العقاري فيما إذا كان مؤقتا أو نهائيا، بحسب السندات المقدمة من قبل المالك الظاهر الذي يدعي ملكيته للعقار محل المسح. ولقد سمح المشرع الجزائري لكل ذي مصلحة بإمكانية المطالبة بإعادة النظر في الترقيم العقاري، غير أن ذلك لا يتم إلا عن طريق اللجوء إلى القضاء بقطبيه العادي والإداري.التنزيلات
المراجع
)- أمر رقم 75 - 74 مؤرخ في 12 نوفمبر سنة 1975 يتضمن إعداد مسح الأراضي العام وتأسيس السجل العقاري، المعدل والمتمم، ج.ر عدد 92، صادر بتاريخ 18 نوفمبر 1975.
(2)- مرسوم تنفيذي رقم 76 - 62 مؤرخ في 29 مارس سنة 1976 يتعلق بإعداد مسح الأراضي العام، المعدل والمتمم، ج.ر عدد 30، صادر بتاريخ 13 أبريل سنة 1976. ولقد طرأ على المرسوم السالف الذكر عدة تعديلات وهي:
_ مرسوم رقم 84-400 مؤرخ في أول ربيع الثاني عام 1405 الموافق 24 ديسمبر سنة 1984، ج.ر عدد 71 صادر بتاريخ 30 ديسمبر سنة 1984.
_مرسوم تنفيذي رقم 92-134 مؤرخ في 4 شوال عام 1412 الموافق 7 أفريل سنة 1992، ج.ر عدد 26 صادر بتاريخ 8 أفريل سنة 1992.
(3)- خلفوني مجيد، نظام الشهر العقاري في القانون الجزائري، ط3، دار هـومه، الجزائر، 2011، ص 114. انظر أيضا : رحايمية عماد الدين، الوسائل القانونية لإثبات الملكية العقارية الخاصة في التشريع الجزائري، أطروحة لنيل شهادة الدكتوراه في العلوم، تخصص قانون، كلية الحقوق والعلوم السياسية، جامعة مولود معمري، تيزي وزو، 15 مارس 2014، ص 260.
(4)- أمر رقم 75-58 مؤرخ في 26 سبتمبر 1975 المتضمن القانون المدني،ج.ر عدد 78، صادر بتاريخ 30 سبتمبر 1975، معدل ومتمم.
(5)- ضيف أحمد، الشهر العيني بين النظرية والتطبيق في التشريع الجزائري، مذكرة لنيل شهادة الماجستير في العلوم القانونية، تخصص القانون الخاص، كلية الحقوق، جامعة تلمسان، 2006/2007، ص 75.
(6)- جغبوب محفوظ، الشهر العيني واستقرار المعاملات العقارية، مذكرة لنيل شهادة الماجستير في القانون العقاري، كلية الحقوق، الجزائر، 2012/2013، ص 16.
(7)- قانون رقم 90-25 مؤرخ في 18 نوفمبر سنة 1990 يتضمن التوجيه العقاري، ج.ر عدد 49، صادر بتاريخ 18 نوفمبر 1990، معدل ومتمم بموجب الأمر رقم 95-26 مؤرخ في 25 سبتمبر سنة 1995، ج.ر عدد 55، صادر بتاريخ 27 سبتمبر سنة 1995.
(8)- مراحي ريم، دور المسح العقاري في إثبات الملكية العقارية في التشريع الجزائري، منشورات بغدادي، الجزائر، 2009، ص 138.
(9)- تعليمة رقم 16 مؤرخة في 24 ماي 1998 المتعلقة بسير عمليات مسح الأراضي والترقيم العقاري، المديرية العامة للأملاك الوطنية، وزارة المالية .
(10)- نصت المادة 14 من المرسوم التنفيذي رقم 93-123 مؤرخ في 19 مايو سنة 1993، الذي يعدل ويتمم المرسوم رقم 76-63 المؤرخ في 25 مارس سنة 1976 والمتعلق بتأسيس السجل العقاري، المعدل والمتمم، ج.ر عدد 34، صادر بتاريخ 23 ماي 1993 علي ما يلي :
«... ويصبح هذا الترقيم المؤقت نهائيا عند انقضاء المدة المحددة في الفقرة السابقة... ».
(11)- تعليمة رقم 16 مؤرخة في 24 ماي 1998، السالفة الذكر
(12)- نصت المادة 89 منه على ما يلي: « تعدل أحكام المادة 23 مكرر من الأمر رقم 75-74 المؤرخ في 12 نوفمبر سنة 1975 والمتضمن إعداد مسح الأراضي العام وتأسيس السجل العقاري، المعدل والمتمم، وتحرر كما يأتي:
المادة 23 مكرر: "يسجل كل عقار تابع لخواص، لم يطلب به خلال عمليات مسح الأراضي ولم تتمكن مصالح المسح من تحديد مالكه أو حائزه في حساب يسمى حساب العقارات غير المطالب بها أثناء أشغال مسح الأراضي" ويرقم ترقيما مؤقتا لمدة خمس عشرة (15) سنة، من تاريخ إيداع وثائق المسح بالمحافظة العقارية.
في حالة المطالبة على أساس سند ملكية مشهر خلال الآجال المذكورة أعلاه، يقوم المحافظ العقاري في غياب دعوى قضائية قائمة، بعد التحريات المعهودة والتحقيق لدى مصالح أملاك الدولة ومسح الأراضي، بالترقيم المؤقت للعقار المطالب به لمدة سنتين (2) باسم المعني، يبدأ سريانه من تاريخ إيداع الطلب.
إذا تبين من نتيجة التحقيق أن العقار المطالب به ملك للدولة أو الجماعات المحلية، يرقم العقار المعني فورا بصفة نهائية وفق نتائج التحقيق.
بعد استنفاذ أجل خمس عشرة (15) سنة المذكورة أعلاه، يرقم العقار نهائيا باسم الدولة ». قانون رقم 17-11 مؤرخ في 8 ربيع الثاني عام 1439 الموافق 27 ديسمبر سنة 2017، يتضمن قانون المالية لسنة 2018، ج.ر عدد 76 صادر بتاريخ 28 ديسمبر سنة 2017.
(13) - نصت المادة 89 منه على ما يلي: « تعدل أحكام المادة 23 مكرر من الأمر رقم 75-74 المؤرخ في 12 نوفمبر سنة 1975 والمتضمن إعداد مسح الأراضي العام وتأسيس السجل العقاري، المعدل والمتمم، وتحرر كما يأتي:
المادة 23 مكرر: "يسجل كل عقار تابع لخواص، لم يطلب به خلال عمليات مسح الأراضي ولم تتمكن مصالح المسح من تحديد مالكه أو حائزه في حساب يسمى " حساب العقارات غير المطالب بها أثناء أشغال مسح الأراضي" ويرقم ترقيما مؤقتا لمدة خمس عشرة (15) سنة من تاريخ إيداع وثائق المسح بالمحافظة العقارية.
في حالة المطالبة على أساس سند ملكية مشهر خلال الآجال المذكورة أعلاه، يقوم المحافظ العقاري، في غياب دعوى قضائية قائمة، بعد التحريات المعهودة والتحقيق لدى مصالح أملاك الدولة ومسح الأراضي، بالترقيم المؤقت للعقار المطالب به لمدة سنتين (2) باسم المعني، يبدأ سريانه من تاريخ إيداع الطلب.
إذا تبين من نتيجة التحقيق أن العقار المطالب به ملك للدولة أو الجماعات المحلية، يرقم العقار المعني فورا بصفة نهائية وفق نتائج التحقيق.
بعد استنفاذ أجل خمس عشرة (15) سنة المذكورة أعلاه، يرقم العقار نهائيا باسم الدولة ». قانون رقم 17-11 مؤرخ في 8 ربيع الثاني عام 1439 الموافق 27 ديسمبر سنة 2017، يتضمن قانون المالية لسنة 2018، ج.ر عدد 76 صادر بتاريخ 28 ديسمبر سنة 2017.
(14) - عثمان حويذق، إشكالات العقارات الممسوحة والمسجلة في حساب مجهول وطرق تسويتها، مجلة العلوم القانونية والسياسية، تصدر عن كلية الحقوق والعلوم السياسية، جامعة الشهيد حمه لخضر ، الوادي، المجلد 09، ع 02، جوان 2018، ص 761.
(15)-DRUFFIN-BRICCA )Sophie(, HANRY)Laurence-Caroline(, Introduction au droit et droit civil, éd. Gualino, Paris, 2003, p 84.
(16) - أمر رقم 75-58 المتضمن القانون المدني المعدل والمتمم، السالف الذكر.
(17)- صياد كريم، القيود الشكلية في المعاملات العقارية، مذكرة لنيل شهادة الماجستير في القانون، تخصص قانون العقود، كلية الحقوق والعلوم السياسية، جامعة محند أولحاج، البويرة، 19-02-2015، ص 32.
(18)- المرجع نفسه، ص 35.
(19)- عبد الرزاق موسوني، «الترقيم العقاري وطرق إثبات الملكية العقارية الخاصة في الجزائر»، الملتقي الوطني الرابع حول الحفظ العقاري وشهر الحقوق العينية العقارية في الجزائر، يومي 27-28 أفريل 2011، كلية الحقوق، جامعة باتنة، ص 04.
(20)- صياد كريم، القيود الشكلية في المعاملات العقارية، مرجع سابق، ص 07.
(21)- تعتبر المعاملات العقارية المحررة بموجب سندات عرفية والواقعة قبل الفاتح جانفي 1971،أي قبل دخول قانون التوثيق حيز التنفيذ وصادرة بموجب الأمر رقم 70-91 مؤرخ في 15 ديسمبر سنة 1970 يتضمن تنظيم التوثيق، ج.ر عدد 107،صادر بتاريخ 15 ديسمبر سنة 1970.
(22)- جغبوب محفوظ، الشهر العيني واستقرار المعاملات العقارية، مرجع سابق، ص 16.
(23)- زرباني محمد مصطفي، السجل العقاري كآلية لتطهير الملكية العقارية، مذكرة ماجستير، فرع قانون الأعمال، كلية الحقوق، جامعة الجزائر، 2010/2011، ص 90.
(24)- نصت المادة 15 من المرسوم التنفيذي رقم 93-123 المتعلق بتأسيس السجل العقاري على ما يلي : « تكون للمحافظ العقاري سلطة مصالحة الأطراف وتحرير محضر عن المصالحة... »
(25) - سوالم سفيان، الطرق البديلة لحل المنازعات المدنية في القانون الجزائري، أطروحة مقدمة لنيل شهادة الدكتوراه في الحقوق، تخصص قانون خاص، كلية الحقوق والعلوم السياسية، جامعة محمد خيضر، بسكرة، 2013/2014، ص 93
(26) - المادة 15 من المرسوم التنفيذي رقم 93-123، السالف الذكر.
(27) - تعليمة رقم 16 مؤرخة في 24 ماي 1998، السالف الذكر
(28)- جغبوب محفوظ، الشهر العيني واستقرار المعاملات العقارية،مرجع سابق، ص 76.
(29) - المرجع نفسه، ص 76.
(30)- مذكر ة رقم 7285 مؤرخة في 15 جويلية 2014، صادرة عن المديرية العامة للأملاك الوطنية، وزارة المالية.
(31) - وحسب المذكرة رقم 2421 المؤرخة في 03 ماي 2003، صادرة عن المديرية العامة للأملاك الوطنية، وزارة المالية. نجد أن العقارات المسجلة في حساب مجهول بلغت 1/3 من الأملاك العقارية، تم تسجيلها في هذا الإطار لسبب من الأسباب وهي نسبة كبيرة تعرقل الهدف المنشود من تكريس نظام المسح العقاري.
(32) - حويذق عثمان، إشكالات العقارات الممسوحة والمسجلة في حساب مجهول وطرق تسويتها، مرجع سابق، ص 761.
(33) - بن عمر محمد، اثر إيداع وثائق المسح على تأسيس السجل العقاري، مجلة الأستاذ الباحث للدراسات القانونية والسياسية، تصدر عن كلية الحقوق والعلوم السياسية، جامعة محمد بوضياف، مسيلة، ع 4، ديسمبر 2016، ص 121.
(34)- مذكرة رقم 4618 مؤرخة في 04 سبتمبر 2004، صادرة عن المديرية العامة للأملاك الوطنية، وزارة المالية.
(35)- مذكرة رقم 5543 مؤرخة في 23 ماي 2017، صادرة عن المديرية العامة للأملاك الوطنية، وزارة المالية.
(36)- مذكرة رقم 4060 مؤرخة في 05 افريل 2018، صادرة عن المديرية العامة للأملاك الوطنية، وزارة المالية.
(37)- قانون رقم 14-10 المتعلق بقانون المالية لسنة 2015، السالف الذكر.
(38)- نصت المادة 67 من قانون رقم 14-10، السالف الذكر على ما يلي:« يرقم كل عقار لم يطالب به من خلال عمليات مسح الأراضي ترقيما نهائيا باسم الدولة.
في حالة احتجاج مبرر بسند ملكية قانوني، فإن المحافظ العقاري يكون مؤهلا في غضون خمسة عشرة (15) سنة ابتداء من تاريخ إيداع وثائق المسح لدى المحافظة العقارية للقيام في غياب أي نزاع وبعد تحقيق تقوم به مصالح أملاك الدولة والتدقيق المعتاد وبناء على رأي لجنة تتكون من ممثلين عن مصالح المديرية بالولاية للحفظ العقاري والمحافظة العقارية وأملاك الدولة ومسح الأراضي والفلاحة والشؤون الدينية والأوقاف والبلدية، بترقيم الملك المطالب به باسم مالكه ».
(39)- عثمان حويذق، إشكالات العقارات الممسوحة والمسجلة في حساب مجهول وطرق تسويتها، مرجع سابق، ص 762.
(40)- قانون رقم 08-09 مؤرخ في 25 فبراير سنة 2008، يتضمن قانون الإجراءات المدنية والإدارية، ج.رعدد21، صادر بتاريخ 23 ابريل سنة 2008.
(41)- راجع المادة 15 / 04 من المرسوم التنفيذي رقم 93-123، السالف الذكر.
(42)- محمد الصغير بعلي، الوجيز في المنازعات الإدارية، دار العلوم، الجزائر، 2005، ص 127.
(43)- جمال عبد الناصر مانع، «الاختصاص القضائي في إلغاء الدفتر العقاري في التشريع الجزائري»، ملتقي علمي حول : الأيام المغاربية للقانون العقاري، يومي 25-26 نوفمبر 2005 بصفاقس، مجلة دراسات قانونية، عدد 13، تونس 2006، ص 84.
(44)- القيزي لخضر، «النظام القانوني للدفتر العقاري»، الملتقي الوطني الرابع حول: الحفظ العقاري وشهر الحقوق العينية العقارية في الجزائر، يومي 27-28 أفريل 2011، كلية الحقوق، جامعة باتنة، ص 05.
(45)- جمال عبد الناصر مانع، «الاختصاص القضائي في إلغاء ....»، مرجع سابق، ص 85.
(46)- سايس جمال، الاجتهاد القضائي في القضاء العقاري، ج 01، ط 2، منشورات كليك، الجزائر، 2013، ص 588.
(47)- ضيف احمد، «الدفتر العقاري كسبب لإثبات الملكية العقارية»، مجلة الواحة للبحوث والدراسات، عدد6 لسنة 2006، ص 226.
