(الشروط القانونية في انتقال التركة العقارية (في التشريع الجزائري
Keywords:
التشريع الجزائري, الشروط القانونية, انتقال التركة العقاريةAbstract
إذا كان المشرع الجزائري قد فرض في عملية انتقال الملكية العقارية تضافر وتكامل مجموعة من المراحل وهي: التوثيق والتسجيل والشهر.
وإذا كان قانون الأسرة قد جعل من حادثة الوفاة السبب الوحيد لانتقال التركة إلى الورثة
فهل تنتقل عقارات التركة في قانون الأسرة بحادثة الوفاة وحدها أم لابد من توافر الشروط المتطلبة في انتقال العقار عموما.؟ وفي هذه الورقة سنحاول تسليط الضوء على أهم الإشكالات والحلول التي يعرضها القانون الجزائري في هذا المجال.
Downloads
References
المراجع بالعربية
- بلحاج العربي: الوجيز في شرح قانون الأسرة الجزائري، ج2، ديوان المطبوعات الجا معية
- حمدي باشا عمر: نقل الملكية العقارية: نشر دار هومة ط1 2002 الجزائر
- خليل أحمد حسن قدادة: الوجيز في شرح القانون المدني الجزائري، ديوان المطبوعات الجامعية، 1994.
- سماعين شامة: النظام القانوني الجزائري للتوجيه العقاري، نشر دار هومة، ط1، الجزائر، 2003،.
- ليلى زروقي وحمدي باشا عمر: المنازعات العقارية ، نشر دار هومة، طبعة 2002، الجزائر.
- مجيد خلفوني: نظام الشهر العقاري في القانون الجزائري، ط1، الديوان الوطني للأشغال التربوية، الجزائر، 2003.
- مجيد خلفوني: شهر التصرفات العقارية الديوان الوطني للأشغال التربوية الجزائر 2004
- محمد زهدور الوصية في القانون المدني الجزائري والشريعة الإسلامية، المؤسسة الوطنية للكتاب، 1991.
- وهبة الزحيلي: الفقه الأسلامي وأدلته ،ج4، نشر دار الفكر، ط2، 1985، دمشق. 11.صداقي عمر: رسالة ماجستير بعنوان شهر التصرفات العقارية في القانون الجزائري، جامعة الجزائر، دت غير منشور.
- 12.عبد الحفيظ بن عبيدة اليوم الدراسي الأول لمجلس قضاء سطيف يوم 07/06/2004 حول شهر التصرفات العقارية.
المراجع بالفرنسية
- Latrous Bachir : Cours de droit civil, surettes et publicité foncière, office des publications universitaires, Alger, 1984.
المجلات
- المجلة القضائية لسنة 1989 العدد 03.
- المجلة القضائية لسنة 1994 العدد 02.
القوانين والمرسيم
- الامررقم 75/58 المؤرخ في 26/09/1975 المتضمن القانون المدني المعدل والمتمم
- الأمر 75/74 المؤرخ في 12/11/1975المتضمن مسح الأراضي العام وتأسيس السجل العقاري
- الأمر رقم 76/105 المتضمن قانون التسجيل مؤرخ قي 09/12/1976 معدل ومتمم
- القانون رقم 90/25 المؤرخ قي 18/11/1990 المتضمن التوجيه العقاري المتمم والمعدل بالأمر رقم 95/26 مؤرخ في 25/09/1995 ا
- لقانون رقم 90/30 المؤرخ في 01/12/1990 متضمن الأملاك الوطنية معدل ومتمم بالقانون رقم 08/14مؤرخ في 20 يوليو 2008
-
- القانون رقم 06/02 مؤرخ قي 20/02/2006 المتضمن تنظيم مهنة الموثق
- المرسوم 76//63 المؤرخ في: 25-03-1976 المتعلق بتأسيس السجل العقاري
التهميش
- الوارث هو من يستحق حصة من التركة وإن لم يأخذها بالفعل كالمحروم والمحجوب، أنظر: وهبة الزحيلي:الفقه الإسلامي وأدلته نشر دار الفكر ط2 دمشق 1985 ، ج8، ص 248.
-الميراث اسم لما يستحقه الوارث من مورثه بسبب من أسباب الإرث، سواء كان المتروك مالا أو عقارا أو حقا من الحقوق الشرعية .بلحاج العربي: الوجيز في شرح قانون الأسرة الجزائري، ج2، ديوان المطبوعات الجامعية، 2004، ص 10. أو هو: أيلولة الحق إثر وفاة صاحبه إلى الوارث بقوة القانون، ودون اعتداد بإرادة المورث حكم صادر عن غرفة الأحوال الشخصية للمحكمة العليا.المجلة القضائية لسنة 1989، العدد 04، ص 55.
-حكم صادر عن غرفة الأحوال الشخصية للمحكمة العليا.المجلة القضائية لسنة 1989، العدد 04، ص 55.
- لا يدخل التعويض ضمن عناصر التركة لأنه يعطى لكل من تضرر ولو لم يكن وارث كما أن تقديره يخضع لجسامة الضرر.
- تنص المادة 324 مكرر 1 من القانون المدني على: " زيادة عن العقود التي يأمر القانون بإخضاعها إلى شكل رسمي يجب تحت طائلة البطلان تحرير العقود التي تتضمن نقل ملكية عقارية أو حقوق عقارية أو محلات تجارية ....
-المجلة القضائية لسنة 1994 العدد 02، ص 158.
-أنظرا لمادة 324 مكرر1 من القانون المدني الجزائري وما بعدها.
-الشهادة التوثيقية من العقود التصريحيةLes actes déclaratives : وهي وسيلة فنية وأداة تمكن من شهر حق الإرث يقوم بإعدادها موثق بناء على طلب أحد الورثة أو الموصى لهم تناولت أحكامها كل من المواد 39، 46، 47، 61، 62، 73، 74، 88، 91، 99، 107 من المرسوم 76/63 المتعلق بتأسيس السجل العقاري.
- نص المادة 62 من مرسوم 76/63 هو: " كل عقد أو قرار قضائي يكون موضوع إشهار في محافظة عقارية يجب أن يشتمل على ألقاب وأسماء وتاريخ ومكان ولادة وجنسية وموطن ومهنة الأطراف، ويجب أن يصادق على ألقاب وأسماء وتاريخ ومكان ولادة وجنسية الأطراف موثق أو كاتب ضبط أو سلطة إدارية في أسفل كل جدول أو مستخرج أو صورة أصلية أو نسخة مودعة من أجل تنفيذ الإجراء "، وفيما يخص الشهادات بعد الوفاة يجب الإشارة إلى الحالة المدنية والتصديق عليها بالنسبة للمتوفى وبالنسبة لكل واحد من الورثة أو الموصى لهم.
-بذكر كذلك الموصى لهم إذا أوصى الهالك بشيء من عقاراته.
-أنظر المادة 66 من المرسوم 76/63.
-جاء في نص المادة 43 من قانون التسجيل ما يلي: " يعتبر من الناحية الجبائية كجزء من تركة حق الانتفاع، إلى أن يثبت العكس كل قيمة منقولة أو نقود أو عقار تعود ملكية حق الانتفاع به إلى المتوفى وملكية الرقبة إلى ورثة محتملين... ".
- تدفع الرسوم من الورثة والموصى لهم دون التفرقة بين عقارات ومنقولات التركة.
-نصت المادة 81 من قانون التسجيل على " إن رسوم العقود وعقود نقل الملكية عن طريق الوفاة تدفع قبل التسجيل حسب المعدلات والحصص المحددة بموجب هذا القانون ".
ونصت المادة 85 من نفس القانون على " يدفع الورثة أو الموصى لهم رسوم نقل الملكية عن طريق الوفاة... ".
- في حالة ما صرح الشخص أنه لا يعرف ولا يستطيع التوقيع يقرأ له المفتش عبارة المادة 133 والمادة 134 ويذكر في أسفل التصريح أن هذا الإجراء قد تم كما ألزمت المادة 136 من قانون التسجيل ضرورة تلاوة عبارة المادة 133 الخاصة بتوكيد الصدق وبذكر ذلك صراحة في العقد (الشهادة التوثيقية).
-أنظر ليلى زروقي وحمدي باشا عمر: المنازعات العقارية، نشر دار هومة طبعة 2002 الجزائر، ص 210.
- عدلت هذه المادة بموجب المادة 116 من قانون المالية لسنة 1985.
- نصت المادة 65 من قانون التسجيل على " إن الأجل المحدد لتسجيل التصريحات ماعدا الأحكام الخاصة المنصوص عليها في المواد من 66 إلى 71 أدناه والتي يجب على الورثة أو الموصى لهم تقديمها عن الأموال المستحقة لهم أو التي انتقلت عن طريق الوفاة يحدد بسنة واحدة ابتداء من يوم الوفاة ".
- نلاحظ ركاكة في صياغة المادة، يفترض مادامت الوفاة حصلت فهي معروفة لذا يجب أن تحلى بالألف واللام، نقترح أن تكون صياغة المادة على النحو التالي: " عندما يتم إشهار شهادة موثقة بعد الوفاة تثبت الانتقال على الشيوع للأملاك باسم مختلف الورثة أو الموصى لهم ويؤشر على بطاقة العقار باسم جميع المالكين الجدد على الشيوع كما تحدد الحصة التي تعود لكل واحد منهم عندما يكون ذلك مبين في الشهادة ".
- المبدأ المقرر في انتقال عملية العقار هو الأثر العيني للشهر معناه أن انتقال العقارات لا يتم إلا بالشهر.
- مثل الأستاذ مجيد خلفوني: في كتابه شهر التصرفات العقارية، ص 109، و الأستاذ حمدي باشا عمر: في كتابه نقل الملكية العقارية، ص 32والأستاذ محمد زهدور: في كتابه الوصية في القانون المدني الجزائري والشريعة الإسلامية، المؤسسة الوطنية للكتاب، 1991، ص 151 وما بعدها.
Voir Latrous. Bachir- cours de droit civil. Surettes et publicité foncière. office des publications universitaires 1983, Alger .
-عبد الفتاح مراد: شرح تشريعات الشهر العقاري، ط2، دت، ص459.
- تعني قاعدة الأثر العيني للشهر أن الشهر هو من ينقل الأثر العيني أي الملكية والحقوق العقارية.
-جاء في نص المادة 51 من قانون 90/30 ما يلي: " إذا لم يكن للعقار مالك معروف أو توفي مالكه دون أن يترك وارثا يحق للدولة المطالبة بواسطة الأجهزة المعترف بها قانونا أمام الهيئات القضائية المختصة بحكم يصرح بانعدام الوارث يصدر حسب الشروط والأشكال السارية على الدعاوى العقارية ويتم ذلك بعد القيام بالتحقيق من أجل التحري والبحث عن الملاك المحتملين أو الورثة، ويترتب على الحكم بعد أن يصبح نهائيا تطبيق نظام الحراسة القضائية مع مراعاة أحكام المواد 827 إلى 829 من القانون المدني، وبعد انقضاء الآجال المقررة قانونا حسب الحكم الذي يصرح بانعدام الوارث يمكن القاضي أن يعلن الشغور حسب الشروط والأشكال المقررة في القانون والتصريح بتسليم أموال التركة كلها ".
- عرف العقار أنه كل شيء مستقر بحيزه وثابت فيه أنظر المادة 683 قانون مدني.
- ليلى زروقي: المنازعات العقارية، مرجع سابق، ص 69.
- يقصد بالتسجيل الشهر.
- أحمد حسن قدادة: الوجيز في شرح القانون المدني الجزائري،ديوان المطبوعات الجامعية ج4، الجزائر ص 119.
- محمد وحيد الدين سوار:الحقوق العينية الأصلية نشر مكتبة الثقافة للنشر والتوزيع ط1 الأردن، ص39.
- أنظر عرضا ألقاه القاضي بن عبيدة في اليوم الدراسي الأول لمجلس قضاء سطيف يوم 07/06/2004 حول شهر التصرفات العقارية، ص 17.
- يتبنى الأستاذ غانم من مصر في كتابه الذمة المالية، ص 74 هامش 2 نفس الاتجاه نقلا عن وحيد الدين سوار: مرجع سابق، ص 36.
- مبادئ نظام الشهر العيني هي: 1- مبدأ التخصيص (تخصص صفحة وبطاقة لكل عقار). 2- مبدأ القوة الثبوتية مفاده أن التصريحات المشهرة هي قرينة قاطعة على الملكية في العقارات. 3- مبدأ الشرعية لأن المحافظ العقاري يتحقق من كل التصرفات المراد شهرها بدقة، وانظر بالنسبة للشهادة التوثيقية نص المادة 107 من المرسوم 76/63. 4- مبدأ القيد المطلق.
-نصت المادة 47 من المرسوم 76/63 على " عندما يكون شخصان أو أكثر أصحاب حقوق على الشياع، يعد دفتر واحد ويودع لدى المحافظة العقارية، ما لم يكن هؤلاء الأشخاص قد عينوا وكيلا من بين المالكين لحيازة هذا الدفتر، ويشار على البطاقة المطابقة إلى الجهة التي آل إليها الدفتر العقاري ".
- ونصت المادة 39 من المرسوم 76/63 على " عندما يتم إشهار شهادة موثقة بعد وفاة تثبت الانتقال المشاع للأملاك باسم مختلف الورثة أو الموصى لهم فإنه يؤشر على البطاقة باسم جميع المالكين على الشيوع وبالحصة التي تعود لكل واحد منهم عندما يكون مبين في الشهادة ".
-صداقي عمر: رسالة ماجستير بعنوان شهر التصرفات العقارية في القانون الجزائري، جامعة الجزائر، دت غير منشور، ص 76.
-نصت المادة 04 من المرسوم 76/63 على " تقسم المحافظة العقارية إلى مكاتب محافظة في كل بلدية، بصفة انتقالية فإن اختصاص مكتب يمكن أن يمتد إلى عدة بلديات، وفي هذه الحالة يحدد قرار من وزير المالية الإقامة والاختصاص الإقليمي لكل مكتب محافظة عقارية... ".
-مثلا من ضمن الورثة أو الموصى لهم زوجة الموثق.
- تستثنى الحالات التي تكون الشهادة التوثيقية موجهة لاستعمالها في بلد أجنبي غير عربي يجوز ترجمتها إلى اللغة المعنية.
- مع مراعاة حسن النية وكون الموثق عالما بالعزل والتوقيف أو غير عالم بذلك.
- نقصد بالثبات هنا الخاص بكل نوع من الأملاك العقارية وإلا فهناك رسم ثابت ورسم نسبي وتصاعدي.
- سماعين شامة: النظام القانوني الجزائري للتوجيه العقاري نشر دار هومة طبعة 2002 الجزائر ، ص 144.
- كما صدرت عدة قوانين وأوامر منها: الأمر رقم 76/101 الصادر في 1976 متضمن قانون الضرائب المباشرة.
